在长期的司法实践中，当事人起诉要求离婚时，对于夫妻共同财产范围的界定，比较疑难复杂。正确认定夫妻共同财产，有利于婚姻共同财产的分割和离婚纠纷的化解。否则有可能激化诉讼中双方当事人间的矛盾。有关夫妻共同财产的认定和分割问题向来是离婚案件审理中的难点，我们结合最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》(以下简称《婚姻法司法解释(二)》)和上海市高院的相关问答，就离婚案件中涉及的房屋性质的认定问题尝试以司法实践中经常遇到有关婚前(后)房产分割等的两个案例说明这些问题。
案例一 王某婚前在2005年8月18日以个人名义签约购买了清水湾公寓房一套，当日付清首付款并办理妥了某商业银行贷款按揭手续。一年多后，王某和丁某于2006年10月8日在民政局进行婚姻登记。由于房地产开发商的交房日期一再拖延，导致该公寓房在2007年1月9日才办妥房产登记，权利人为王某。婚后由于感情不和，俩人都同意离婚，于是2008年7月提出分手，双方只是对房产的分割上意见分歧较大。王某认为房屋是王的个人财产，依据是婚前购买，并且有房产证载明的权利人为凭;丁某认为房屋是婚姻共同财产，理由是王某取得房屋权利是在房屋办理登记后，已经在婚姻关系存续期间，房屋属于夫妻共同财产，应当分割。
粗看双方观点似乎说的都有几分道理。但详细加以分析，我们就可以发现，在2005年，王某用婚前个人积蓄加担负银行贷款个人债务的方式已经付清了房屋的全部对价，购得了房屋;只是由于房屋权利登记时间是在婚后。由于这只是王某婚前个人原有财产价值存在形态发生了变化，其价值取得始于婚前。即是所谓“万变不离其宗”，又不属于《中华人民共和国婚姻法》第17条规定“从事生产、经营的收益”的夫妻共同财产或《婚姻法司法解释(二)》中第11条“其他应当归共同所有的财产”，故我们认为依法应当认定该房屋为王某一方的个人财产，银行贷(欠)款属于王某的个人债务。双方在婚后以共同财产归还银行贷款的那部分中丁某出资的部分，应作为王某的个人负债，由王某予以偿还。
山东省临沂市兰山区人民法院王效贤所写的《夫妻一方婚前购买婚后确权房屋的产权归属》一文中介绍的二则案例与我们前文提到的案例一相似，为了更加清晰地说明问题，下面我们着重针对此案进行分析：
案例二 王某系A市甲公司职工，1998年12月，王某与A市B房地产开发公司签订商品房买卖合同，购买该公司开发的建筑面积90平方米的三居室楼房一套，王某交纳购房款12万元后，开发公司将房屋交付王某使用，但未办理房屋产权登记。1999年1月，王某经单位同事介绍，与该市乙公司的女青年张某相识并建立恋爱关系，双方于同年5月1日登记结婚，并于2000年3月生育一女孩。2000年9月，王某所居住的房屋经A市房产管理局登记，颁发了房屋所有权证书，产权登记在王某一人名下。2001年2月，王某因琐事与张某发生纠纷而诉至A市人民法院，要求与张某离婚。张某同意与王某离婚，但提出双方所居住的房屋因系婚后确认产权，应属于夫妻共同财产，故要求分割上述房产。
当时针对王某所购房屋的产权归属，当地受案人民法院内形成两种不同意见：第一种意见认为，该房屋属王某婚前出资购买，在房屋交付使用后王某即取得该房屋的所有权，故应认定该房屋为王某的婚前个人财产，张某无权要求分割。第二种意见认为，该房屋虽为王某婚前购买，但由于房屋产权登记在双方登记结婚后，故应认定为王某与张某的夫妻共同财产，依法予以分割。
我们讨论后认为，要正确界定该房屋的产权归属，首先应当分析房屋产权变动的准确时点。众所周知，房屋属于不动产范畴。所谓不动产是性质上不能移动其位置，或非经破坏、变更则不能移动其位置的物。不动产一般指土地及其地上定着物(主要指房屋等)，不动产对于当事人具有极其重要的财产价值。
我国关于基于法律行为的不动产物权变动，采用物权法定的立法模式，以登记作为不动产权属变动的生效要件。如《中华人民共和国物权法》第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”我国《城市房地产管理法》第60、61条规定：“房产权利的变动应当登记。”《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第 18条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效”。根据上述法律规定，在我国房屋等不动产的产权转移是以登记作为生效要件的，即当事人买卖房屋必须依法登记，否则，其房屋转让行为不发生物权变动的效力。上述案例二中的王某婚前以个人财产购买房屋，但因该房屋在其婚前尚未登记，故该房屋的所有权在王某结婚前并未转移，王某只取得了该房屋的使用权。直到2000年9月，王某所居住的房屋经A市房产管理局登记，颁发房屋所有权证书后，上述房屋的所有权才转移到王某名下，但此时，王某与张某已经登记结婚，即王某房屋所有权的取得是在其登记结婚后，而不是在结婚前房屋交付使用的当时。
所以，第一种意见认为房屋交付使用后王某即取得该房屋的所有权的说法是不正确的。第二种意见仅认识到房屋所有权在登记后发生移转，但又混淆了夫妻共同财产与夫妻一方的个人财产的界限，亦不正确。
关于夫妻共同财产的范围——基于法定婚姻的结合，男女之间产生了特殊的人身关系——夫妻关系，由此便会形成一定范围的夫妻共同财产。所谓夫妻共同财产，是指夫妻双方在婚姻关系存续期间所得的依法可归夫妻共同共有的财产。夫妻共同财产可分为动产和不动产、有形资产和无形资产等等。我国《婚姻法》第17条第1款就把它概括为：(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产;(五)其他应当归共同所有的财产。
《婚姻法司法解释(二)》第11条对于“其他应当归共同所有的财产”作了进一步的阐明：(一)一方以个人财产投资取得的收益;(二)男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金;(三)男女双方实际取得或者应当取得的养老金、破产安置补偿费。另外，由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房产权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。
除上述规定以外，夫妻共同财产形态还可包括：房屋、汽车、股票、债券、投资基金份额等有价证券;股权、债权、使用权等财产性权益;夫或妻一方或双方名下的复员费、自主择业费以及一方或双方合法所得购置的财产，等等。
由于我国实行的是法定婚后夫妻所得共有制，但夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同共有或部分各自所有、部分共同共有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，除法律有特别规定的以外，一般都视为夫妻共同财产。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定对双方具有约束力。对个人财产还是夫妻共同财产难以确定的，主张权利的一方有责任举证。当事人举证不足，人民法院又无法查实的，按夫妻共同财产处理。
按照《中华人民共和国婚姻法》第18条的规定，下列财产不能视为夫妻共同财产：(一)一方的婚前财产;(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;(四)一方专用的生活用品;(五)其他应当归一方的财产。
《婚姻法》第17条以列举与概括相结合的方式，界定了我国夫妻共同财产的范围，根据上述规定，夫妻一方在婚前购买，于婚后取得所有权的房屋并未规定在内，即按照我国现行婚姻法，上述类型的房屋所有权仍然应当属于夫妻一方的个人财产，只不过该房产的产权是在婚后取得的，其所有权亦在婚后发生移转而已。上述第二种意见只看到了房屋所有权在婚后发生移转这一点，从而错误地认为上述房屋属于王某与张某共同财产，此因未能正确理解《婚姻法》第17条的精神实质所致，所以也是错误的。因此我们认为，上述房屋应当属于王某的个人财产，只不过该房屋所有权于王某结婚后发生移转。张某要求与王某分割上述房产的请求，依法不应支持。
这类离婚房产分割也是目前房产纠纷中比较突出的一类法律纠纷，根据《中华人民共和国婚姻法》和最高人民法院的司法解释以及上海市高级人民法院的问答，此类纠纷可分为两种法律关系三种类型：
两种法律关系即(房屋所有)物权法律关系和(借贷按揭)债权法律关系。三种类型即：
1.一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款的，且产权登记在自己名下的，该房屋为个人财产，按揭的贷款为个人债务。但婚后偿还贷款的部分属于配偶方出资清偿的应当予以返还。
2.虽然产权登记在一方名下，但配偶有证据证明婚前购房时也出资的。首先房屋的产权属于产权登记人的个人财产，剩余没有归还的债务属于其个人债务，但对首付款和已经偿还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分应当予以返还。
3.虽然产权登记在一方名下，但配偶有证据证明婚前购房时是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的。仍认定为夫妻共同财产，按揭的债务为夫妻共同债务。但分割时要一并考虑，当事人出资额的比例悬殊、未共同生活或存续期间较短的。可以参照出资比例对房产进行分割，不应拘泥于平分。
依照上述这三种归纳类型处理意见，我们认为就可以比较公平、合法、合理地化解目前大量离婚诉讼中的房产分割难点的问题。
