张某与陈某于2012年结婚，婚后育有一子。2018年起两人因感情不和协议离婚，由于婚后生活所居住的房屋为张某婚前购买，离婚时陈某没有住房，张某与陈某遂在离婚协议中约定陈某再婚之前有权居住在此房中。如果张某离婚后反悔，欲请求陈某搬离房屋，陈某是否有权继续居住呢？如果张某婚后未反悔，但是将房屋卖给李某，李某是否有权请求陈某搬离房屋呢？
解读专家：东北林业大学文法学院副教授项定宜
2007年颁布实施的《物权法》并未规定物权性质的居住权，案例中陈某依据协议可以请求居住房屋，陈某对于房屋只享有请求居住的债权，而张某对房屋享有的所有权是物权，物权具有支配权和绝对权的性质，而且物权优先于债权。因此，陈某对房屋享有的债权不能对抗房屋所有权人张某，当房屋所有权人张某要求陈某搬离时，陈某应当搬离房屋。同理，如果张某将房屋卖给李某，李某作为房屋所有权人亦有权请求陈某搬离房屋。
2020年颁布的《民法典》第一次明确规定居住权，第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”居住权是指自然人对于他人所有的房屋所享有的以占有、使用为内容的用益物权。居住权是为了特定自然人基于居住而设立的物权，具有人身性，因此不可转让和继承。居住权的性质为物权，不是债权，具有长期性和稳定性，其期限由设立居住权的协议或者遗嘱约定；如果无约定或约定不明确的，居住权人死亡时权利终止。作为一种不动产物权，仅仅依据有效的合同尚不能设立居住权，必须经过登记方能设立物权性质的居住权。居住权一般为无偿设立，但有约定的除外。
因此，依据《民法典》中的居住权制度，陈某可以在登记之后取得物权性质的居住权，有权继续居住在房屋中，能够对抗房屋所有权人的搬离请求，且有权要求张某不为妨害其居住的行为。当张某将房屋卖给李某后，房屋所有权人的变更不影响居住权，李某不得请求撤销陈某的居住权。陈某对房屋享有占有和使用的权利，但是必须合理使用房屋，妥善地保管房屋，不得从事任何损害房屋的行为，无例外约定时亦不得出租房屋。
如何避免对方赖着不走？合同中应明确居住时限
典型案例
李祥（化名）和王丽（化名）协议离婚，约定两人婚后购置的两套房产均归王丽所有，但李祥无处居住。所以，王丽同意在李祥找到新的住处之前，暂时居住在其中一套房子里。一年后，王丽催促李祥搬走，但李祥拒绝搬走。王丽如何保障自身合法权益呢？
解读专家：
东北林业大学文法学院专任教师赵权
《民法典》第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”第三百六十七条第一款规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。”上述条款确定了居住权应当采用书面形式订立。《民法典》第三百六十七条第二款规定：“居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。”
首先，王丽应当与李祥签订书面的居住权合同，明确约定居住权的具体内容。具体到本案，王丽应当与李祥在合同中明确约定居住权的期限。比如，明确约定居住权的期限为1年。这样，就可以有效避免案例中的争议问题出现。如果1年期限截止后，居住者拒绝搬离，则房产所有权人可以依据居住权合同诉至人民法院，要求搬走。其次，在明确了合同各项内容，有效订立居住权合同后，应当向登记机构申请居住权登记，有效设立居住权。
综上，居住权设定双方只有在居住权合同中明确约定具体事项，对可能产生争议的各项问题明确规定，才能有效保障双方的合法权利，有效发挥居住权制度的价值和作用。
