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拥有多套房产时离婚时应当如何分割


 郑先生和胡女士结婚后用经营所得购买了多处房产,现子女均已成家立业,俩人因种种矛盾无法调和而面临离婚。目前俩人在北京拥有两套房产,分别价值150万元和250万元;在上海拥有一套房产,价值150万元;在广州拥有一套房产价值100万元。问:俩人结婚后房产应如何分割?                        
 
  武汉离婚律师观点:郑先生和胡女士分割房产的条件大致相当。在这种情况下,如果双方均认可上述房产的价值,并能就分配方案达成一致,则只需互相找补差价即可。比如由胡女士取得北京的两套房产,郑先生取得上海和广州的房产时,则胡女士应补偿郑先生75万元。若由胡女士取得北京的小套房产和上海的一套房产,郑先生取得北京的大套房产和广州的一套房产,则郑先生应补偿胡女士25万元。
 
    如果双方能就房产分配方案达成一致,但不能就房产价值达成一致,则可采取作价补偿方式,即就四套房产的价格委托评估机构做出评估后,由获得较高价值房产的一方按照房产差价的一半给予对方经济补偿。
    如果双方不能就房产分配方案达成一致,且均不愿意放弃房产所有权,则可采取竞价取得方式,由对各套房产出价高的一方取得该套房产,在四套房产通过竞价分配结束后,按照竞价时的价格由一方给予另一方补偿。比如郑先生以155万元和245万元竞得北京的两套房产,而胡女士以160万元和120万元竞得上海和广州的房产,则郑先生应补偿胡女士60万元。
    如果双方均不愿意取得个别房产,则对于该部分房产可采取拍卖分割方式,由双方平分所得价款。比如,对于双方均不愿意取得的广州的房产予以拍卖后,若扣除拍卖费用后所得价款为90万元,则郑、胡每人可分得45万元。
    在分割作为夫妻共同财产的房屋时,首先应当遵循本章第一节中所述的房产分割的几个基本原则,即照顾扶养子女的一方、无过错的一方、生活困难的一方等,按照这些原则确定房产的归属,并由取得房产的一方给予另一方房产价值一半的补偿。从这一意义上说,确定了子女的扶养权归属和双方的过错责任往往直接影响到房产的最终归属。
 
    如果双方的条件大致相当,按照上述原则不能确定房产的归属,而双方又无法就房屋的价值和归属达成一致时,则应区别情况采取竞价取得、作价补偿和拍卖分割三种方式对房产进行分割。在采用这三种方式处分房产时应当注意以下问题:
 
    1、适用这三种方式分割房产的前提是双方无法就房屋的价值和归属达成一致。在双方能就这两个问题达成一致的情况下,则人民法院按照契约自由的原则,尊重当事人的意思表示,一般不做主动干预。
 
    2、适用竞价取得方式时,双方的条件应大致相当,并且均同意采取竞价方式。如果双方的条件不同,比如一方有过错,则因按照分割原则即能确定房屋归属,故不适用竞价取得方式。
 
    3、在分割一套房屋时,只能适用一种方式,而分割多套房屋时,三种方式可以并用。如果夫妻双方离婚时只有一套房屋需要分割,则根据双方对共同所有的房屋的不同态度,即要么双方均主张;要么一方主张,另一方不主张;要么双方都不主张;其结果分别是或竞价、或评估、或拍卖,三种方式在同一案件中不可能同时适用。而如果有多套房屋需要分割时,对于双方均主张的房屋则可以竞价取得;对于均不主张的房屋则可以拍卖分割;对于一方主张房产而另一方不主张的,则可以评估作价。
 
    4、在诉讼中采取这三种方式分割房产时,一般需要双方的申请或同意。司法实践中,人民法院一般并不主动确定讼争房屋的价值。而目前随着房地产市场价格的上涨,许多房产在双方离婚时的价格已远远超过了当初的购买价格,由于房屋已成为公民的生活必须品,其价值在夫妻共同财产中的分量非常之重,往往成为争议的焦点。因此双方在协商不成时,应及时向人民法院提出申请,由人民法院组织竞价、评估或拍卖,从而达到按照房屋的真实价值分割房产的目的。


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