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婚前双方父母出资支付首付款购房离婚时如何处理


 【裁判观点】

婚前双方父母出资支付首付款购房,婚后双方共同还贷,房屋产权登记在双方名下,离婚时,除双方有明确约定外,出资部分相对应房屋价值由双方按父母出资比例分配,婚后共同还贷部分及对应的增值原则上应均等分割,剩余贷款应由取得房屋一方负责偿还。
【基本案情】
2013年,女方江某与男方季某结婚,婚前双方共同签订房屋买卖合同购买一处房屋,该房屋总价款291万元,其中首付款为151万元,男方进行公积金贷款140万元。房屋在婚后取得产权登记在男女双方名下为共同共有。首付款中婚前支付137万,婚后支付14万,此外支付中介费和契税等其他费用9万多元。购房资金全部来源于双方父母出资共161.5万元,其中男方父母于二人婚前给男方120万,女方父母于婚前婚后共给男方41.5万元。
因感情不和,女方于2018年起诉离婚,要求均等分割该房屋且产权归自己所有。女方主张该房屋为婚后交齐首付的应为婚后购买,产权登记在双方名下共同共有,首付款和其他费用是双方父母对双方的赠与,要求均等分割。男方主张该房屋属于婚前购买,自己父母的出资为借款,认可女方父母出资41.5万元。男方认为该房应按照父母出资比例分配,要求房子归自己所有,按照出资比例给予女方已付房款和还贷部分及相对应增值部分的折价补偿。庭审中,双方均认可房屋市场价值为480万元,但就双方各自所占的份额各持己见,不能协商一致。双方无其他共同财产。
【争议焦点】
1.男方父母于婚前的出资是赠与行为还是借款?如果是赠与,是对男方一人的赠与,还是对男女双方的赠与?
2.房屋产权证载明双方共同共有,在离婚时,应均等分割还是按父母出资比例进行分割?分割原则是否区分首付款与对应增值部分和婚后共同还贷款项与对应增值部分?
【审判结果】
法院判决准予江某与季某离婚,争议房屋归男方季某所有,出资部分相对应房屋价值由双方按父母出资比例分配,婚后共同还贷支付的款项及对应的增值部分为夫妻共同财产均等分割,剩余抵押贷款由季某负责偿还。季某按上述分配原则给付江某房屋折价补偿款,江某有义务协助季某办理上述房屋的产权登记手续。
【分析与提示】
一、双方父母的出资未明确表示赠与双方,应认定为对己方子女的个人赠与。
因房屋系双方婚前购买,双方支付购房款、中介服务费和契税共计1606555元、男方父母出资120万元,女方父母出资415000元,双方父母的出资已完全包含了购房款及各项费用,男方虽称系借父母的钱,但未提交充足的证据予以证明,因此,法院无法采纳。另女方父母于婚后转入的16.5万元虽发生于方结婚后,但系用于支付二人婚前购房所欠的尾款,亦应属于对双方婚前购置房屋的出资。根据婚姻法司法解释二第二十二条第一款规定:当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。本案中,双方父母未明确表示赠与双方,因此,双方父母的上述出资应认定为对己方子女的个人赠与。
二、 出资部分相对应的房屋价值应由双方按父母出资比例分配。
《婚姻法》第十九条规定,夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。本案中,双方并未对该房产是共同所有还是一方所有或各自所有进行特别约定。在双方没有约定的情况下,又由于购房实际出资为双方父母对己方子女的个人赠与,且双方父母出资比例相差悬殊,出资部分对应的房屋价值应为双方按照各自父母的出资份额按份共有,即房屋应按各自父母出资额占总出资额比例分配所对应的房屋价值(贷款及对应的增值部分除外)。庭审中,双方均认可目前房屋的市场价值为480万。男方举证证明自己父母出资占出资总额的74.3%,女方父母出资占出资总额的25.7%。鉴于男方居住生活于本地,女方已到外省工作生活,法院判决争议房屋归男方所有,对于父母出资部分相对应的房屋价值,由男方按25.7%的比例给付女方补偿。
三、婚后共同还贷支付的款项及对应的增值部分属于夫妻共同财产,应当均等分割。
首付款和对应增值部分按照双方父母资额比例分配,那么婚后偿还的贷款及对应的增值部分如何分割?对此双方也存在争议。男方认为婚后及分居期间,贷款都是由自己的工资偿还,并提供了还款账户信息等证据,证明女方从未承担过还款义务。这是否可以据此认定婚后女方未参与过还贷就无权分割婚后还贷及对应增值呢?对此,还要看一看双方是否存在对婚后财产的特别约定,如果双方没有约定财产分别制,那么,根据《婚姻法》第十七条规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的工资、奖金,归夫妻共同所有。 因此,婚后男方的工资属于夫妻共同财产,还贷就是共同行为,对于双方婚后还贷支付的款项及对应的增值部分属于夫妻共同财产,双方应均等分割。据此,法院判决,对于婚后共同还贷支付的款项及对应的增值部分,由男方按50%的比例给付女方补偿。
四、当事人要对自己的主张充分举证,以争取财产分配的最大利益。
对于婚前双方父母出资支付首付款购房,婚后双方共同还贷,房屋产权不论登记在一人名下还是双方名下,离婚时,建议当事人围绕以下事实充分举证。
1.房屋购买的时间是婚前还是婚后。
当事人应当主动向法院提供购房合同、首付款支付凭证、结婚证等证据,用以证明房屋购买时间与结婚登记时间。房屋购买时间以签订购房合同时间为依据,而不是房屋产权登记的时间。
2.父母出资是对双方的赠与还是对己方子女个人的赠与
双方应当积极举证证明父母有无明确表示出资是赠与双方的还是个人的。本案中,女方主张男方父母出资是赠与双方的,但未能提供任何证据证明自己的主张。男方充分举证证明父母为其出资支付的首付款并非对双方的赠与,其提供的父母房屋出售合同、银行转账凭证、账户明细等证据,充分证明父母出资系在婚前支付到男方个人账户,且父母出资的资金来源于父母卖掉唯一养老住房的全部钱款,款项来龙去脉清晰,银行流水账目清楚,一系列证据互相印证,形成完整的证明,证明父母出资并非对双方的赠与。这不仅对房屋分割,且对房屋产权归属都是非常重要的证据。
3.父母出资比例及争取房屋归属的有力证据
本案中,既然双方父母未明确表示出资是赠与双方,出资则应认定为对己方子女的个人赠与。双方婚前或婚后对房屋产权并无特别约定,那么双方应当充分举证证明自己父母的出资比例以及对购房的贡献大小,这对争取房屋归属和争取最大利益分割房屋份额至关重要。女方仅以房屋产权证载明为共同共有要求均等分割依据不足。本案中,房屋总价290万中有一半多的房款是在婚前由双方父母出资支付,男方向法院提出父母出资的转账凭证和自己支付首付款的转出凭证以及银行账户信息记录等证据,证明自己的父母出资120万元,占总出资额74.3%,并认可女方主张的其父母分两次出资共41.5万元,占25.7%。这些证据能够证明婚前支付的首付款和相关费用中,双方的出资比例悬殊,如果按照均等分割原则则显示公平。最终,男方关于已付房款及对应增值部分按出资比例分配的诉讼请求得到法院支持,法院在处理时,考虑到男方居住生活于本地,女方已到外省居住和工作,判决该房屋为男方所有,房屋按双方父母出资额占总出资额比例比分配所应的房屋价值(贷款及对应的增值部分除外)。
【结语】
婚前双方父母为子女购房出资支付首付款的情况在实践生活中非常普遍,本案是典型的一个案例。对于此类情况,不论房屋产权登记在双方名下还是一方名下,如果父母出资未明确表示是赠与双方的,双方对房产也无特别约定,离婚时,房屋的分配原则应当区分首付款及对应的增值部分、婚后共同还贷支付的款项及对应的增值部分,即首付款及对应的增值部分由双方按父母出资比例分配,婚后共同还贷支付的款项及对应的增值部分由双方均等分割,剩余贷款由取得房屋的一方负责偿还。

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