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用已故配偶工龄优惠买房改房的权属认定


一、“房改房”的基本概念
“房改房”也称已购公房,是指根据国家现行房改政策的有关规定,单位将原公房通过优惠的形式出售给已经承租或使用该房屋的职工,职工对其享有部分产权或者全部产权的居住用房。“房改房”是我国特定历史时期的政策福利分房,它具有出售对象的特定性、出售价格的非市场性、享受优惠政策的一次性等特殊属性,与商品房的属性截然不同,因此,判断其权属既不能简单依据出资时间和出资来源,也不能以产权登记时间,而应该从特定历史时期的背景出发,充分考虑国家政策制定的初衷,作出符合现实国情的判断,既要符合法律条文和政策的双重要求,又要做到对当事人权利的公平认定。
二、“房改房”权属认定的法律依据
那么,享受了已故配偶生前工龄优惠政策购买了“房改房”的部分产权后又于再婚期间补交余款取得了房屋全部产权的,该“房改房”的产权应该如何认定,是属于购房人个人财产,还是购房人与已故配偶的夫妻共同财产,或者是购房人与再婚配偶的共同财产?认定的法律依据又是如何?房与法苑律师将以上述问题为切入点,分析“房改房”权属认定的相关法律依据。
对此问题,法律界曾有两种截然不同的处理意见。第一种意见是最高院的答复意见,即已被废止的[2000]法民字第4号复函,认为购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴,而非财产或财产权益,故应以购房款是否夫妻双方的共同积蓄作为夫妻共同财产的判断标准。业内人士称为“房款来源”判断标准。第二种意见是建设部的答复意见,即建住房市函[1999]005号《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》,认为只要购买“房改房”时享受了已故配偶的工龄优惠就一律作为夫妻共同财产处理。常被法律人士称为“福利政策”判断标准。两种答复意见截然不同曾一度给“房改房”权属认定带来很多困扰和矛盾。然而,2013年4月8日起施行的法释[2013]7号《最高人民法院关于废止部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定》,明文废止了《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》([2000]法民字第4号)这部司法解释性文件,给法律界公证界及房产管理部门等带来了巨大影响。它将对享受已故配偶工龄优惠所购“房改房”的权属认定依据,由以简单的“房款来源”作为判断标准而被以是否享受“福利政策”的标准所取代,即以是否使用了权利人一方的包括工龄优惠在内的各种房改福利优惠来做基本的判断原则。然而,我们仍会疑惑,以“福利政策”判断标准作为“房改房”权属认定的法律依据,在理论上是如何论证成立的呢?
三、房与法苑律师对“福利政策”判断标准作为“房改房”权属认定依据的理论论证
“房改房”是国家根据职工工龄、职务、工资、家庭人口等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠福利。是我国特定历史时期依靠国家政策保障实施的产物,它的出现与我国长期实行低工资制度、住房实行福利性实物分配制度密不可分的。这种政策性优惠福利相当于是对职工的一种工资差额的补偿,只是表现形式不同于一般的财产,但仍属于是财产性权益。职工生前没有实际取得并不能就此否定他对这种财产性权益的拥有资格。根据现行房改政策,房改售房并不会因为一方死亡而受影响,在职工去世后,这种财产性权益常常会通过配偶的购买行为转化为房屋形态,将工龄优惠折扣通过房价表现出来,这样看来,职工去世后,配偶用其工龄折扣购买房改房,房屋产权归属去世职工与配偶共同所有便说的通了。
然而,如前面问题中的所述,享受了已故配偶生前工龄优惠政策购买了“房改房”的部分产权后又于再婚期间补交余款取得了房屋全部产权的,房屋产权按照“福利政策”标准认定为购房者与前任配偶的夫妻共有财产,那么再婚配偶的权利该如何保障?是不是与《婚姻法解释(一)》第十九条:“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产”之规定相悖?
房与法苑律师认为因购房人享受了其与已故配偶的工龄优惠最终以成本价购得“房改房”的全部产权,故房屋属于购房人与已故配偶的共同财产,其中的一半份额应依法分割归购房人所有,另一半则属于已故配偶的遗产发生继承,而对于再婚期间补差获取剩余产权的问题,因剩余产权的房款仍是建立在二人共同工龄优惠政策的基础上,故房改房的购房主体没有发生变化,仍是购房人与已故配偶,因此如房款中含有再婚配偶的出资,则其出资视为对购房人的垫资帮扶,应按债权关系处理,即再婚配偶的出资不能取得“房改房”的产权。
由此分析,“福利政策”判断标准作为“房改房”权属认定依据的理论便得以论证。以上仅是房与法苑律师的个人拙见,还需要进一步的思考和论证,还望有不同意见的同仁给予批评指教。
附:
最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函
发布单位:最高人民法院
文        号:2000]法民字第4号
发布日期:2000年02月17日
生效日期:2000年02月17日
司法部律师公证工作指导司:
  你司《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函》收悉。经研究认为,夫妻一方死亡后,如果遗产已经继承完毕,健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产,购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴,而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后,如果遗产没有分割,应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄,还是配偶一方的个人所得,以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产;如果购房款是夫妻双方的共同积蓄,所购房屋应视为夫妻共同财产。
 
 
关于唐民悦房改房产权认定问题的复函
建住房市函[1999]005号
司法部律师公证工作指导司:
  你司(98)司公函018号函和(99)司公民便字027号收悉。经研究,答复如下:
  按照目前我国城镇住房制度改革的有关政策,按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭(夫妇双方)为购房主体,且每个家庭只能享受一次。本案中,唐民悦按房改政策购买住房时享受了其配偶的工龄优惠,该住房应当视为其夫妇双方共同购买。因此,我司认为,该住房应视为唐民悦与其配偶共有财产。
  此复。

           建设部住宅与房地产业司
              一九九九年四月七日

 

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