————来源 2013年度 沪家婚姻律师业务分析报告
1、婚前购房婚后共同还贷，离婚时对另一方补偿的标准无规定
从以上的房产项目分析可以看出，夫妻双方在离婚时所处理的房产中“婚前购房并登记在首付款方名下，婚后夫妻共同还贷”的类型是所有离婚案件中涉及最多的情形。
根据我国《婚姻法司法解释三》第10条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《婚姻法》第39条第1款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
从该规定可以看出，《婚姻法司法解释三》的规定基本遵循了“协议优先，登记补充”的处理原则。而现实生活中，在夫妻感情不和诉至法院后能够协商的可能性微乎其微。而这类案件中，房产登记一方一般也都是主贷人一方，虽然《婚姻法》第17条规定，夫妻婚后的工资、奖金、生产经营性收入都为夫妻共同财产。但个体的能力毕竟不同，所以每个人的工资薪金水平也存在巨大差距的可能性。在这种情况下，让房产登记一方，也是房产主贷人一方，在双方感情破裂后对没有任何感情的另一方进行补偿，或者是未登记的一方存在婚外情作为原告提起诉讼，那么，无论从情理上还是从传统道德上来讲，多数人还是难以接受的。
综上，这也是《婚姻法司法解释三》没有给出具体增值计算标准的原因之一。 实践当中，法官可以根据具体个案的不同，在法律给出具体方向后，根据双方当事人结婚时间的长短、双方对房产的贡献价值、双方感情破裂的主要诱因、另一方是否因此丧失最佳购房时机以及《婚姻法》第39条有关分割财产时照顾子女与妇女的原则等多方面因素考虑计算增值。所以这方面，法院的自由裁量权对案件的判决结果就产生了很大的影响，司法实践当中我们所接触到的案件也是仁者见仁智者见智，不同的法院有不同的评判标准，计算基数也大不相同。
2、婚后购房用婚前财产付首付，离婚时可否在共同财产中扣除
现如今房产价值的增加，使得越来越多步入婚姻殿堂的年轻人无法支付房产的全款，绝大多数小夫妻会选择贷款首付婚后共同还贷的方式来购买房产。这也与以上附件一中房产项目的分析相一致。然而这就会遇到一个问题，房产的首付是谁来支付？在我们中国人的传统观念中，婚姻中的男方家庭一般会支付房产的首付，后由两小夫妻共同还贷。那么，如果两人登记结婚后购房时使用了一方的婚前个人财产支付首付，这部分资金可否在双方离婚分割财产时优先予以扣除后再行分割夫妻共同财产？或者说一方父母的钱款支付首付，那么这部分钱款的性质该如何界定？是对小夫妻两个人的赠与而界定为夫妻共同财产吗？还是需要在夫妻分割共同财产时优先扣除？
根据我国《物权法》第9条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”。从该规定可以看出，夫妻婚后共同购买的房屋无论登记在谁的名下，该房产的性质属于夫妻共同财产。但如何分割该房产，我国《婚姻法》第39条给出了规定，:“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议处理不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方的权益的原则依法判决”。且《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第8条规定，“夫妻共同财产，原则上均等分割。根据生产、生活的实际需要和财产的来源等情况，具体处理时也可以有所差别”。从以上两条规定可以看出，夫妻共同财产在离婚时的分割应以“均等分割为原则，协商处理为补充”、“照顾妇女及子女为原则、财产贡献及来源为参考”。
针对此，不同立场的律师给出了不同的答案。一种观点认为：根据《物权法》的相关规定，房产为婚后购买，房产性质即为夫妻共同财产，根据《婚姻法》的相关规定就应该均等分割。双方结婚，男方购房女方购车或对房屋进行装修已经成了社会上再普遍不过的现象。从理论上讲，夫妻双方都对婚姻作出了部分付出，只是付出的领域不一样。而实际上，房产价格在不断的增加，或者说支付首付的那部分资金不会贬值。相反，车辆或房屋装修会随着时间的延长而不断贬值。从理论上来说，夫妻双方都对婚姻作出了贡献，而离婚时，支付房产首付的一方可以将原本的资金一分不少的拿回去，甚至可以将该部分房产所对应的房产增值拿回去。而支付车辆款的一方却只可以拿回一个已经贬值的车辆或者说是仅剩余一部分残值的装修，而这一部分装修也只是“有价无市”，带不走卖不了。基于此理论，持该观点的人认为，基于公平合理的原则以及《物权法》的相关规定，即使婚后购房用了一方的婚前个人财产，该财产也不应该扣除，而应作为夫妻共同财产在离婚时进行分割。
而另一种观点则认为：根据《婚姻法司法解释一》第19条规定，夫妻一方所有的财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。即使房屋为婚后购买，但支付房屋首付款系一方的婚前财产，而这部分财产不因双方的婚姻关系转化而变成夫妻共同财产。倘若双方登记结婚仅几日就因感情破裂而离婚，如果主张将这部分首付款作为夫妻共同财产进行分割势必对首付款一方有失公平，也将失去法律公允，如此还将会引发诸多的道德风险。
沪家律师经过分析认为，针对该类案件不应“一刀切”，要综合案件多种因素综合判定，如针对双方结婚时间很长，子女已成年的这一类案件，则不宜考虑首付款的出资，而应该均等分割。如针对结婚时间短暂，双方无子女的这一类案件，则应扣除一方婚前个人财产后依法进行分割。如针对结婚时间较长，房屋还贷较多的这一类案件，则应按照婚前财产与婚后财产的比例进行分割，同时考虑到双方感情破裂的因素以及双方对家庭生产生活的贡献价值综合后进行依法分割。如此这样，才能更好地平衡双方之间的利益，才能更好地从根本上解决当事人之间的纠纷。
3、婚后购房时一方父母支付了首付款，该钱款性质如何界定
上文我们分析到，婚后购房一方婚前财产支付首付时根据不同情况有不同的认定，那么如果房产首付款不是夫妻任何一方的婚前个人财产，而是一方父母支付的房产首付，那该部分钱款在双方离婚时该如何认定？不同的情形下也有不同的认定：
一种观点认为：根据《婚姻法》第17条规定，“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有......（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外，即遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产”。所以，如果一方父母是通过自己的账户直接转账至中介或卖方或开发商的账户的房屋首付款应视为对夫妻二人的赠与，该部分首付款在夫妻离婚时应作为夫妻共同财产依法进行分割。
另一种观点则认为：虽然《婚姻法》第18条规定，“赠与合同中确定只为夫妻一方的财产时该部分房屋首付才算是一方的个人财产”。但从我国传统习俗及日常生活习惯来推断，如果是父母先将这笔首付款转账给自己子女一方，子女一方又支付给付卖方或开发商，则该笔钱款理应视为父母对子女一方的赠与。虽没有按照法律规定明确赠与自己子女一方，但从其转账给自己子女一方的行为可以视为对子女一方的赠与，故该这部分钱款应该在夫妻双方分割房屋时予以扣除后再对夫妻其他的共同财产进行分割。
4、婚后购房时一方近亲属支付全部购房款，该房产性质如何界定
根据《婚姻法司法解释三》第7条规定，“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照《婚姻法》第十八条第三项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产”。根据该条的规定，视为对子女一方的个人赠与需满足三个条件：第一，婚后需由一方父母出资；第二，产权登记在出资子女一方名下；第三，该不动产全款支付。如果任何一个条件不符合，则不适用该条规定。
从这个规定可以看出，倘若不是父母出资，而是夫妻一方的其他亲属出资，该房产的性质该如何界定？沪家律师就碰到过类似的案件：夫妻双方婚后购房时，男方做生意的哥哥为其支付了全部购房款，且发票和收据以及转账记录都可以显示该房产的购房款均是男方哥哥的名字，而该房产登记在男方一人名下。针对该案件，女方提出该房产虽由男方哥哥支付，但该哥哥毕竟不是父母，不应套用《婚姻法司法解释三》的规定视为对男方一人的赠与，而应根据《物权法》的相关规定，认定该房产为夫妻婚后共同财产，均等分割。而男方一方则认为，男方的父母过世早，哥哥早些年就出外做生意，不仅担负了起照顾弟弟的责任，为了完成父母的遗愿，更是在弟弟结婚时倾注所有积蓄给弟弟买了一套房子，现在夫妻生活不到两年便遭遇婚变。女方对该房产无任何贡献价值，不应分割该房产。
沪家律师认为，中国人自古就有注重家庭团结的观念，而该“家庭”不仅包含了父母，还包含了其他兄弟姐妹等近亲属成员。根据我国传统生活习俗及社会现状，家庭中兄弟姐妹遇到困难，另一方伸出援助之手是情理之中，也是无可厚非的。所以男方的哥哥在力所能及下帮助弟弟购买婚房、且将该房屋登记在男方一人名下可以推定为对自己弟弟的一种赠与。而理论上，我国刑法中有禁止类推原则，但民商事领域中并没有禁止类推原则，所以，类似案件中，沪家律师认为可以参照《婚姻法司法解释三》第7条的规定认定为夫妻一方的个人财产，不应作为夫妻共同财产在离婚时予以分割。
5、离婚协议中房产赠与条款在未办理产权过户登记前可否撤销
从沪家律师代理的诉讼案件来看，离婚后财产纠纷也占据了一席之地，虽案件数量不多，仅为4件，但这些案件无疑都涉及到两个核心问题：一种是要求另一方按照该协议配合办理产权过户手续，另一种则是要求撤销离婚协议中有关房产赠与的条款。第一种我们暂且不分析，一般情况下，只要协议为双方当时协议离婚时的真实意思表示，则该协议对双方具有法律约束力，另一方理应配合其办理过户。因上述第二种情形的争议较大，下面我们就对其进行细致分析。
根据《婚姻法司法解释二》第9条规定，“男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院受理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依照驳回当事人的诉讼请求”。从以上规定可以看出，离婚协议不可以随意撤销，要想撤销必须满足法定的三个条件：
首先，该撤销只能针对离婚协议中的财产处分条款。也就是说双方一旦在民政局签订了离婚协议，则任何一方不得以后悔离婚为由要求撤销。倘若双方认定还有感情可以选择再婚。
其次，撤销离婚协议的财产分割条款必须在一年的除斥期间内提起。离婚是具有人身属性的内容，任何一方离婚后都有可能迅速组建新的家庭，如果将该期间规定的过长则不利于后组建家庭的稳定，还会影响到因离婚而产生所有权改变的财产长期处于一种不确定的状态，这将非常不利于民事领域交易安全的稳定。
再次，撤销离婚协议的财产分割条款需在欺诈或胁迫下签订。从《婚姻法司法解释二》第9条的规定可以看出，显失公平和重大误解并不属于法定的撤销离婚协议的法定理由。因为离婚的双方当事人之间曾有过婚姻关系，存在多种复杂的情感因素，在决定离婚时作出相关的让步或妥协无可厚非，倘若他日因为这种情感因素淡化而主张撤销离婚协议的财产分割内容，无疑将导致离婚协议长期处于效力待定的状态，长此以往也可能导致国家公权力机关公信力的缺失。
根据以上对撤销离婚协议的分析可以看出，欲撤销离婚协议的财产分割条款是要受到法律的严格限制的，但根据《合同法》第186条的规定，在赠与的房产还未经更名过户前又是可以撤销的。这就涉及到《合同法》和《婚姻法》及相关司法解释的冲突问题。
实质上，《合同法》中的赠与合同从本质上来说属于一种单务合同，接受赠与是一种无偿行为，故《合同法》中立法者授予赠与人法定撤销权，旨在保护赠与人的个人财产。而《婚姻法》旨在保护夫妻婚后的共同财产，任何一方都不可以单方面对该赠与条款进行撤销。
所以，沪家律师认为，倘若离婚协议中赠与的房产属于赠与一方婚前的个人财产，为了保护私有财产，在房产登记暂未办理更名过户之前是可以撤销的。但若赠与的房产属于夫妻双方婚后的共同财产，则任何一方不可以单方面进行撤销。另外，针对离婚协议中的房产赠与条款可否撤销，笔者也查询了相关的法院判例，从法院的判例中也可以看出，之所以该类案件存在同案不同判的情形，多数还在于法院撤销该条款的主要平衡标准多是在赠与财产本身的性质系婚前财产和还是婚后夫妻共同财产的问题上。
所以，不能单纯地说离婚协议中的房产赠与条款可撤销或不可撤销，而是要综合案件的多种因素，考虑该财产的性质最后作出相关的判决。这里沪家律师也提醒面临婚变选择协议离婚的当事人，在约定赠与条款时一定要慎思，不能逞一时之快而草草签字，因为有关该类问题法律尚欠缺明确的规定，而我国又不是判例法国家，所以即使有些赠与条款得到了法院的支持予以撤销，但这样的风险显然是不可控的，还需要当事人充分考虑清楚，否则将来涉讼不仅面临败诉风险还会让曾经的亲情荡然无存！
（六）离婚案件财产标的额项目对比分析
近年来，随着房产价格的不断高升，婚姻家事案件的标的额也是水涨船高。根据2012年沪家律师出具的报告显示，婚姻家事案件的标的额多在100万到300万之间。而仅隔一年之久，2013年根据该报告数据统计，105件案件中，婚姻家事案件的标的额在100万到500万之间的案件就有48件之多，占比约为46%，占据了“半壁江山”。夫妻之间往往能“同贫贱不能共富贵”，我们接触到的很多案件也是如此：夫妻双方结婚之初一贫如洗，但是随着生活水平的提高，经济实力的增强，夫妻之间的内部矛盾也是越来越多。经济问题处理的不均衡，所带来的家事纠纷也是越来越多。
